La terra torna ad attirare investimenti, ma non tutti i territori agricoli italiani viaggiano alla stessa velocità. Nel 2025 il mercato fondiario ha registrato una moderata ripresa, con valori medi in crescita dello 0,9% e un prezzo nazionale che sfiora i 23.000 euro per ettaro.
È quanto emerge dall’anticipazione dell’Indagine annuale sul mercato fondiario in Italia, realizzata dal CREA attraverso il Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia, con il supporto del CONAF, il Consiglio dell’Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali.
Un mercato che mostra segnali positivi, dunque, ma che continua a risentire delle profonde differenze economiche e strutturali tra le aree del Paese. E soprattutto pone una questione centrale per il futuro dell’agricoltura italiana: garantire che la terra rimanga una risorsa produttiva, accessibile agli agricoltori e alle nuove generazioni.
Il valore dei terreni agricoli: quasi 49.000 euro al Nord-Est, 8.600 nelle Isole
La fotografia del CREA evidenzia una forbice territoriale particolarmente ampia. Nel Nord-Est il valore medio dei terreni agricoli raggiunge i 48.900 euro per ettaro, mentre nelle Isole scende a 8.600 euro.
Le quotazioni più elevate si concentrano generalmente nelle zone pianeggianti, dove la disponibilità di acqua, la qualità dei terreni e la possibilità di utilizzare mezzi meccanici rendono più competitiva l’attività agricola. Non mancano, tuttavia, aree collinari caratterizzate da produzioni specializzate e di pregio, capaci di sostenere valori fondiari importanti.
Gli acquisti sono effettuati prevalentemente dagli agricoltori, interessati ad ampliare le superfici aziendali e a consolidare le proprie attività. A vendere sono invece soprattutto imprenditori che cessano l’attività e proprietari di terreni ricevuti in eredità, spesso privi di un interesse diretto alla coltivazione.
Affitti stabili, ma cresce l’interesse per i terreni più produttivi
Il mercato degli affitti agricoli presenta una situazione di sostanziale stabilità. I canoni non registrano variazioni significative, salvo alcuni incrementi nelle aree maggiormente produttive.
Cambia, tuttavia, la qualità della domanda. Le aziende cercano soprattutto terreni irrigui, facilmente raggiungibili, accorpati e adatti alla meccanizzazione. Cresce inoltre l’interesse per le superfici destinate a colture specializzate, mentre i terreni marginali incontrano maggiori difficoltà a trovare nuovi conduttori.
A sostenere la domanda sono principalmente le imprese agricole strutturate, gli allevatori e i contoterzisti.
Anche in questo settore emergono differenze territoriali. Nel Nord Italia la domanda rimane sostenuta nelle pianure irrigue e nei principali distretti zootecnici. Nel Mezzogiorno, invece, il mercato risulta meno dinamico, soprattutto nelle aree interne, dove la disponibilità di terreni cresce anche a causa dell’abbandono delle attività agricole.
Il problema del ricambio generazionale
È proprio la progressiva cessazione delle piccole aziende agricole a rappresentare uno degli aspetti più delicati dell’indagine.
Dietro la vendita di un terreno, infatti, non sempre si nasconde una semplice scelta economica. Spesso vi sono aziende familiari che interrompono la propria attività perché manca qualcuno disposto a proseguirla, oppure perché i costi di produzione e le difficoltà gestionali rendono sempre meno conveniente continuare a coltivare.
Il rischio è che superfici agricole, soprattutto nelle aree interne e nei territori più fragili, vengano progressivamente abbandonate, con conseguenze che vanno ben oltre la perdita di produzione.
La presenza degli agricoltori costituisce infatti un presidio fondamentale per la manutenzione del territorio, la tutela del paesaggio rurale, la salvaguardia delle tradizioni produttive e la vitalità economica delle comunità locali.
UCI: la terra deve restare una risorsa per chi produce
Per l’Unione Coltivatori Italiani, le dinamiche del mercato fondiario richiamano l’attenzione sulla necessità di rafforzare le condizioni che permettono alle imprese agricole di continuare a lavorare e ai giovani di intraprendere questa attività.
L’accesso alla terra rappresenta uno dei principali ostacoli per chi desidera avviare una nuova impresa. Ai costi di acquisto o di affitto si aggiungono quelli per i macchinari, le infrastrutture, l’irrigazione e l’ammodernamento delle aziende.
In questo scenario assumono particolare importanza le politiche di sostegno al primo insediamento, gli strumenti di accesso al credito e gli interventi finalizzati a recuperare i terreni agricoli inutilizzati.
La posizione dell’UCI può essere sintetizzata in un principio fondamentale: il valore della terra non può essere misurato soltanto dal suo prezzo di mercato, ma anche dalla capacità di produrre reddito, occupazione e sviluppo per i territori.
Occorre inoltre prestare attenzione alla crescente richiesta di superfici agricole per la realizzazione di impianti energetici, affinché la transizione verso le fonti rinnovabili avvenga senza compromettere il patrimonio agricolo produttivo del Paese.
Il futuro dell’agricoltura passa dalla tutela della terra
Le prospettive del mercato fondiario italiano indicano una sostanziale continuità. Secondo l’indagine CREA, oltre il 40% degli operatori interpellati prevede un aumento dei terreni disponibili, soprattutto per effetto della cessazione delle attività nelle aree marginali. Per gli affitti si prospetta invece una domanda sempre più concentrata sulle superfici a maggiore potenziale produttivo.
La sfida dei prossimi anni non sarà dunque soltanto quella di mantenere vivace il mercato delle compravendite, ma soprattutto di impedire che la disponibilità di nuovi terreni diventi il segnale di un progressivo arretramento dell’agricoltura nei territori più deboli.
Per l’UCI, sostenere l’agricoltura significa anche creare le condizioni affinché la terra continui a essere coltivata, valorizzata e tramandata. Favorire il ricambio generazionale, difendere il reddito agricolo e sostenere le piccole e medie imprese sono passaggi indispensabili per preservare un patrimonio che non appartiene soltanto agli agricoltori, ma all’intero Paese.
Perché una terra coltivata non rappresenta soltanto un valore economico: è lavoro, identità, sicurezza alimentare e futuro.
